Die steuerliche Absetzbarkeit des Energieausweises ist für Immobilienbesitzer eine wichtige finanzielle Entlastung. Besonders Vermieter können die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden muss. Die dadurch entstehenden Kosten von etwa 100 bis 300 Euro lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen in der Steuererklärung berücksichtigen. Auch die damit verbundene Energieberatung kann als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich abgesetzt werden.

Energieausweis steuerlich absetzbar: Voraussetzungen und Möglichkeiten

Wer als Vermieter einen Energieausweis benötigt, fragt sich oft: “Kann ich diese Kosten von der Steuer absetzen?” Die gute Nachricht: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich! Als Immobilienbesitzer mit Vermietungsobjekten dürfen Sie die Ausgaben für den Energieausweis in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Der Energieausweis gibt Aufschluss über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er zeigt auf, wie energieeffizient eine Immobilie ist und welche Energiekosten zu erwarten sind. Seit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes müssen Eigentümer bei Vermietung, Verkauf oder Verpachtung einen solchen Ausweis vorlegen.

Die mit der Erstellung verbundenen Kosten lassen sich unterschiedlich absetzen – je nachdem, in welchem Zusammenhang Sie den Energieausweis erstellen lassen. Ich habe selbst erlebt, wie überrascht Klienten waren, als ich ihnen erklärte, dass sie bares Geld verschenkt hatten, weil sie diese Möglichkeit nicht kannten.

Absetzen bei Vermietung oder Verkauf der Immobilie

Vermieter aufgepasst! Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises steuerlich absetzen. Bei der Vermietung einer Immobilie lassen sich die Ausgaben als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angeben.

Anders als viele denken, müssen die Kosten im Jahr der Bezahlung steuerlich geltend gemacht werden – nicht erst, wenn Sie die Immobilie tatsächlich vermieten. Das Finanzamt erkennt diese Aufwendung in der Regel problemlos an, da der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben ist und direkt mit den Vermietungseinkünften zusammenhängt.

Bei einem geplanten Verkauf können Sie die Kosten für den Energieausweis ebenfalls berücksichtigen. Hier werden sie allerdings nicht als Werbungskosten, sondern als Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten betrachtet, die beim Verkauf den Gewinn mindern können.

Steuerliche Vorteile für Neubau und Sanierung

Bei Neubauten oder nach umfassenden Sanierungen brauchen Sie einen aktuellen Energieausweis. Gut zu wissen: Diese Kosten sind ebenfalls steuerlich absetzbar! Besonders interessant wird es, wenn Sie energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen.

Bei Neubauten werden die Kosten für den Energieausweis als Teil der Herstellungskosten betrachtet. Diese können über die Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Nach einer energetischen Sanierung müssen Sie meist einen neuen Energieausweis ausstellen lassen – auch diese Kosten können Sie absetzen.

Ein praktisches Beispiel aus meiner Beratertätigkeit: Ein Kunde investierte in die energetische Sanierung seiner vermieteten Immobilie und ließ anschließend einen neuen Bedarfsausweis erstellen. Die Kosten von 350 Euro konnte er vollständig als Werbungskosten absetzen. Zusätzlich profitierte er von Steuervorteilen durch die Sanierungsmaßnahmen nach §35c EStG, die bis zu 50% der Kosten betragen können!

Pflicht zum Vorlegen des Energieausweises

Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie Pflicht. Diesen müssen Sie potenziellen Mietern oder Käufern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen.

Der Energieausweis muss bei gewerblichen Objekten mit mehr als 250m² Nutzfläche sogar ausgehängt werden. Diese gesetzliche Pflicht unterstreicht die steuerliche Absetzbarkeit der entstehenden Kosten für Vermieter.

Interessant zu wissen: Für Gebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, gelten besondere Regelungen. Hier ist die Vorlage eines Energieausweises besonders wichtig, da ältere Gebäude oft weniger energieeffizient sind und potenzielle Mieter oder Käufer sich genau über mögliche zusätzliche Energiekosten informieren wollen.

Kosten und Energieberatung steuerlich geltend machen

Die finanzielle Belastung durch einen Energieausweis variiert je nach Art des Energieausweises und Dienstleister. Doch wie genau können Sie diese Ausgaben bei der Steuer geltend machen? Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.

Übliche Kosten für Energieausweise:

Energieausweis als Werbungskosten oder Betriebsausgabe

Vermieter können die Kosten für den Energieausweis als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben. Diese Regelung gilt für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei gewerblichen Vermietern lassen sich die Kosten hingegen als Betriebsausgaben absetzen.

Wichtig dabei: Sie müssen die Rechnung des Dienstleisters aufbewahren und dem Finanzamt auf Nachfrage vorlegen können. Eine elektronische Kopie reicht meist aus, aber sicherer ist es, das Original aufzubewahren.

Ich hatte mal einen Fall, wo ein Mandant die Rechnung nicht mehr finden konnte – das war ein echter Kampf mit dem Finanzamt! Am Ende konnten wir die Zahlung über den Kontoauszug nachweisen, aber es hat unnötig Zeit gekostet.

Kosten für die Erstellung absetzen

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises können unterschiedlich hoch ausfallen. Ein einfacher Verbrauchsausweis ist bereits ab 50 Euro erhältlich, während ein ausführlicher Bedarfsausweis durchaus 500 Euro kosten kann.

Diese Ausgaben lassen sich vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder als Betriebsausgaben absetzen. Das gilt sowohl für die Erstellung des erstmaligen Energieausweises als auch für die Erneuerung nach Ablauf der Gültigkeit oder nach einer umfassenden Sanierung.

Bei selbst genutzten Immobilien ohne Vermietungsabsicht können die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises jedoch als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer abgesetzt werden – hier greift die Regelung nach § 35a EStG.

Dienstleistungen der Energieberatung absetzen

Nicht nur die Erstellung des Energieausweises, auch die damit verbundene Energieberatung kann steuerlich absetzbar sein. Eine professionelle Energieberatung liefert wertvolle Hinweise zur Verbesserung der Energieeffizienz Ihres Gebäudes.

Die Kosten für den Energieberater können Sie als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen, wenn sie im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen. Bei selbstgenutzten Immobilien greift wiederum die Regelung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG.

Der Energieberater gibt Ihnen nicht nur Auskunft über den Energiebedarf des Gebäudes, sondern zeigt auch Einsparpotenziale auf. Das ist ein doppelter Gewinn: Sie sparen Steuern und können gleichzeitig die laufenden Energiekosten senken.

Aufwendungen für Energieeffizienzmaßnahmen berücksichtigen

Neben dem Energieausweis selbst können Sie auch Aufwendungen für Energieeffizienzmaßnahmen steuerlich geltend machen. Diese Investitionen verbessern nicht nur den Energieausweis Ihrer Immobilie, sondern bieten auch erhebliche steuerliche Vorteile.

Seit 2020 sind besonders attraktive Steuervorteile für energetische Sanierungen möglich. Nach § 35c EStG können Sie bis zu 20% der Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro pro Objekt – das bedeutet eine maximale Steuerersparnis von 8.000 Euro!

Zu diesen Maßnahmen zählen:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Installation oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen
• Einbau digitaler Systeme zur Verbrauchsoptimierung

Hab selbst gerade die Heizungsanlage in meinem Vermietungsobjekt erneuert – die Steuerersparnis macht’s wirklich attraktiver!

Fazit

Wer einen Energieausweis erstellen lässt, sollte die steuerliche Absetzbarkeit unbedingt nutzen. Je nach persönlicher Situation können die Kosten als Werbungskosten, Betriebsausgaben oder haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden. Mit etwas Planung lässt sich so die finanzielle Belastung durch den Energieausweis deutlich reduzieren.

Häufige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist generell zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist müssen Sie einen neuen Ausweis ausstellen lassen. Die Kosten für die erneute Erstellung sind wiederum steuerlich absetzbar.

Wichtig: Wenn Sie größere energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen, sollten Sie auch vor Ablauf der zehn Jahre einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Dieser spiegelt dann die verbesserte Energieeffizienz wider und ist für potenzielle Mieter oder Käufer attraktiver. Zudem sind die Kosten für diesen neuen Ausweis ebenfalls steuerlich absetzbar!

Es lohnt sich also, den Energieausweis nach umfangreichen Sanierungen zu aktualisieren – nicht nur wegen der steuerlichen Vorteile, sondern auch wegen des Marketingeffekts bei der Vermietung oder dem Verkauf.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt hauptsächlich zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide unterscheiden sich in der Erstellungsweise, im Aussagewert und auch in den Kosten.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger (ca. 50-100 Euro) und schneller zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, da er stark vom Nutzerverhalten abhängt.

Der Bedarfsausweis wird durch eine detaillierte Analyse des Gebäudes erstellt. Er ermittelt den theoretischen Energiebedarf unabhängig vom Nutzerverhalten. Dieser Ausweis ist teurer (ca. 100-500 Euro), bietet aber eine objektivere Einschätzung der energetischen Qualität des Gebäudes.

Die Wahl zwischen beiden Ausweisarten hängt vom Gebäudealter und der Nutzung ab. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Bei neueren Gebäuden oder solchen mit mehr Wohneinheiten haben Sie die Wahl.

Ist eine Energieberatung Pflicht?

Eine Energieberatung ist gesetzlich nicht verpflichtend. Dennoch kann sie äußerst sinnvoll sein, insbesondere wenn Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren möchten oder beim Verkauf einen besseren Preis erzielen wollen.

Die Kosten für eine professionelle Energieberatung können bei vermieteten Objekten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden. Bei selbstgenutzten Immobilien können Sie die Beratung unter bestimmten Voraussetzungen als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen.

Es gibt zudem verschiedene Förderprogramme, die eine Energieberatung bezuschussen. So können Sie doppelt sparen: durch die Förderung und durch die steuerliche Absetzbarkeit der verbleibenden Kosten.

Mein Tipp aus der Praxis: Eine gute Energieberatung spart oft mehr Geld, als sie kostet. Sie zeigt Einsparpotenziale auf und hilft, die richtigen Maßnahmen in der optimalen Reihenfolge umzusetzen. Außerdem weist der Berater auf aktuelle Fördermittel hin, die Sie zusätzlich in Anspruch nehmen können. So leisten Sie nicht nur einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz, sondern können auch finanziell profitieren.

Bei meiner letzten Immobile hab ich zuerst gezögert, die 300 Euro für ne Beratung auszugeben. Im Nachhinein war’s die beste Entscheidung – der Berater hat Fördermittel gefunden, von denen ich nichts wusste!